在国内物流园区泡沫概念虚高不下的时分，美国年青的物流企业普洛斯公司在我国的三年却以超乎幻想的速度敏捷扩张。

　　国庆长假往后的第一周，刚刚搬进紧邻着东方明珠的一座全新智能写字楼，普洛斯我国区出资办理部高档司理赵明琪明显还没有习气眼下产生的种种改变：不再像曾经那样每天进进出出于金茂大厦，不必忍受着原先略显拥堵的办公室……

　　“咱们要大干一场了！”步入宽阔亮堂的办公室，普洛斯高档副总裁兼我国区董事总司理梅志明心里的振奋难抑。不过，梅志明无暇于赏识窗外的黄浦江美景，他十分清楚，要想逾越曩昔三年在我国获得的成果，还需求许多招兵买马。

　　实践上，当普洛斯进入我国时，国内物流园区泡沫正虚高不下，许多物流地产商都在错爱物流的怜惜中转瞬即逝，所以，业内人士纷繁质疑普洛斯。可是，三年往后，普洛斯不只没有遭受不服水土，还以超乎幻想的速度开展。

　　但这并没有阻碍业界对它刮目相看：1993年的3600万美元启动资金，在12年之后摇身一变，今日其全球出资额已超越160亿美元。所投建的物流配送设备网络遍及北美、欧洲和亚洲的76个商场，具有、办理并开发了2079处合计2990万平方米的物流仓储设备。现在，普洛斯现已树立了全球首家也是仅有一家物流仓储设备网络。

　　当然，普洛斯在融资方面不只仅是依托REITs，现在它旗下还办理着9个基金。“这与普洛斯所出资的物业有联系，在房地产方面只出资工业地产。”赵明琪剖析道。而在纽约证券交易所上市的REITs除了工业地产外，还有其他类型如商业地产、零售地产、归纳地产等范畴。

　　而要使一个出财物生良性的现金报答，操控空置率则至关重要。为此，普洛斯董事会一再协商后，决议专心于出资物流仓储设备。“物流仓储在商场上有通用性，做法简略仿制。”赵明琪阐释了普洛斯的职业挑选之道，“加上物流企业一向在商场扩张，所以在不同的商场都会有相同的需求，这使得咱们与客户能在不同的商场进行仿制，能够说，普洛斯全球商场的扩张是由客户引导的。”

　　今日，普洛斯在全球一起维系着4000多家客户，其间不光有UPS、FEDEX等四大物流巨子，更有诺基亚、三星、阿迪达斯、联合利华等制造业领头羊。

　　需求指出的是，普洛斯的生长，除了自身的商场扩张、出资和开发之外，期间也阅历过数次的同职业并购进程。例如，1991年并购了Meridian Industrial Trust，在2004年并购了Keystone之后，2005年又并购了Catellus。

　　普洛斯公司以为我国商场是国际上潜力最大的区域商场，跟着普洛斯全球规模事务的不断拓宽，普洛斯正在加快拓宽在我国的出资规模。

　　“咱们十分看好我国物流商场的远景”，梅志明表明：“咱们将会加大在我国的出资力度，而我国将是普洛斯在美国本乡以外最大的出资地。”这也衍生了普洛斯如火如荼的圈地运动。

　　9月22日，普洛斯全球董事会首度移师我国上海举办。在普洛斯（我国）之夜上，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图兴味盎然地登台讲演，他明显很欣赏普洛斯的表现，“普洛斯充沛把握了我国入世以来的物流开展机会！”而普洛斯全球首席履行官Jeffrey H. Schwartz更是把对我国商场的器重溢于言表。“把如此的盛会置于我国举办，自身就说明晰咱们对我国商场的注重。”

　　在此次董事会期间，并没有特别着重普洛斯在我国的开展战略，仅仅说到上海临港普洛斯物流园区的开发计划。但记者留意到，本年5月在上海举办的国际港口大会上，普洛斯现已十分清晰地提出了其全球港口开展战略。这也是普洛斯首度在华发布此开展战略。

　　事实上，翻开其在国外的布局图便不难发现，普洛斯出资制作的物流配送设备简直都是临港而建。在国际前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，其物业总面积到达6100万平方英尺，其间北美、欧洲和亚洲各占有5大港口。

　　由此也不难理解普洛斯在我国布局的特色，实践上也是照应了其全球港口开展战略。在这种战略的指引下，普洛斯首要在长三角区域排兵布阵：2004年4月，普洛斯在上海桃浦树立协作公司，收买乐购配送设备及获得上海西北物流园物流设备独家开发权。由此拉开了普洛斯布局我国的前奏。

　　普洛斯巨额出资姑苏物流园区，这无疑是普洛斯滨海先行战略中的一大手笔。普洛斯和姑苏物流中心协作开发的项目归于姑苏工业园区的三期规划，面积0.5平方公里，合资公司树立后将再添加开发1平方公里。

　　通过10年的长足开展后，姑苏工业园区已成为国内开发区中开展最快、出资环境最好、竞争力最强的开发区之一，可是物流配送设备的缺少也开端显露出来。对此，梅志明表明：“姑苏工业园区出资开发物流园不缺资金，也不缺客户，但之前一向把要点放在开展工业上，所以要找专业的物流设备开发商协作。”

　　今日，在普洛斯姑苏物流园区内，能够明晰地看到一片白绿相间的物流库房，而每个库房又被冠上欧莱雅、UPS、三星电子、诺基亚、近铁物流等不同的字样。“这儿不缺土地，咱们还会做大的。”梅志明对此甚为达观。

　　在遭受国家宏观调控和一系列土地风云之后，普洛斯（广州）保税物流园区和云埔物流园的项目相继在去年底和本年初敲定。而随后不久，普洛斯便转战深圳。通过数个月的商洽后，本年4月底，深圳盐田港也正式归入普洛斯的势力规模。与此一起，普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落定。

　　“普洛斯现在在我国出资额仅有3亿美元，而老板给我定的方针是，2009年之前在我国的出资额不能少于12.5亿美元。”面对我国商场的出资现状，梅志明显得并不满意。他清晰表明，在普洛斯未来版图上，杭州、厦门、大连、宁波等滨海城市，乃至包含重庆等内地城市都将会是好戏连台。

　　之所以勇于在我国商场上大举扩张，除了资金方面的支撑之外，办理上的功夫也是普洛斯在我国商场上后发先至的重要要素。

　　普洛斯的准则简略而有用。在开发商场上，普洛斯所办理的全球客户网络与商场网络确保了销售员能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽或许完成长时间的租借。“普洛斯一般称物业为设备，评价出资好坏的方法，便是一向有客户需求，客户需求的最大化才干表现出资的最大化。”赵明琪说。

　　据赵明琪泄漏，普洛斯通过ProLogis Operation System更好地服务客户，这是一个东西体系，该体系不只包含网络上还包含网络之外的操作，它包含了对内部流程和客户服务的办理。

　　首要，从客户的需求剖析和选址开端，有选址的评价，从法令、工程和出资报答上的审慎查询，与当地政府的商洽、客户租借的商洽，以及规划制作标准的参议等。“这全部确认之后，向出资委员会上报出资计划，经出资委员会审阅通往后，再进入履行阶段。”赵明琪说，“这期间要上报全部土地出让和转让手续，还有规划和施工的报批手续，待全部的权证都完全后，就能够出场施工。”

　　施工进程的办理也是绝不能迷糊。这儿终究要的是本钱操控、预算办理以及施工制作进程的办理。“这都由内部办理信息体系来操控，在前期出资的陈述中构成的预算，在后期运作进程中是不答应打破的，这是十分严厉的办理和操控的进程，直到物业竣工、检验后，决算的本钱和预算本钱进行比较。”

　　在物业交付运用后，接下来是客户办理和物业办理，每个客户签的租约都有必要进入体系，先期的预算和租约对未来收益要进行比较。而这期间一旦产生物价动摇，普洛斯就需求自己来承当了。

　　赵明琪称，物业建好后，商场租金会有改变，商场的供需联系也会有改变。可是，普洛斯的租约一般是3～5年一签约，乃至有些更长，在这期间租金是约定好的。“商场有涨有跌，工业房地产之所以十分安稳，是因为在商场动摇十分大的状况下，因为租借期相对比较长，对租金收入的影响相对比较小。”

　　“一起，长时间租约对普洛斯也是一种束缚。尽管外部商场上涨，但对客户的许诺租金是一定要履行的，之所以能许诺租金，仍是在普洛斯通过测算，评价了收益危险的状况下才签租约的。”由此看来，普洛斯在前期出资测算中现已充沛考虑了商场动摇的要素，这样就能够确保出资的安全性。

　　在确保出资安全性上，还需求在出资方面活跃主动，在操作方面严厉操控。普洛斯全部的活动都是在依托体系的流程进行的，这期间也配有专业的团队来履行。其间，普洛斯评价师的评价在浩大的工程背面适当的精密和通明。其他专业人员担任整个物流仓储设备作整体的规划，详细描述修建状况，包含标准、租金、本钱的上下起浮等。

　　“如果有计算错误，全部丢失也是普洛斯自行承当。”普洛斯我国物业办理总监龚世光表明。尽管龚世光此刻已调到总部任职，在项目移送工程部之后，他仍将持续盯梢这个客户。

　　据龚世光介绍，在新科安达项目施工阶段的每个月里，普洛斯的客户司理和工程项目司理都会与新科安达项目担任人开一次现场办公会议。“普洛斯能够借此了解新科安达有什么特别要求，在修建标准认识上是否有差异，关于施工进度及现场状况是否满意等。”

　　在为新科安达量身定做物流设备计划时，普洛斯的专业团队还替新科安达充沛考虑了货架摆放上的经济安全性。关于一些特别的规划，比方办公室、恒温库、加工区，普洛斯的规划师都要通过新科安达重复审定，直到满意停止。

　　在阅历了屡次曲折之后，龚世光和该项目团队信任，不管新科安达或其他客户再提出怎样杂乱的定制需求，普洛斯都能够从容应对。

　　普洛斯是全球最大的物流配送设备开展商，它的全球港口物流配送设备散布于国际22个重要港口，占有国际前75大港口中的15个。作为世纪工业物流地产的龙头企业，其历来以大手笔的出资而出名。2003年，普洛斯携“物流地产”新概念进入我国，活跃布局在华物流配送网络。到2005年5月，其在华出资已掩盖到华东、华南和华北区域，出资开发和办理约2.02亿美元财物，合计54万平方米物业。

　　一个公司怎么进入商场和它决议在哪里开展相同重要，答案不行能在地图上找到。为了下降危险，开端的时分，最好是先租借而不是具有全部权。

　　本钱出资战略有许多原因排在第一位。许多公司的战略都是要防止具有境外的不动产，而甘愿去出资树立实践的配送网络设备来服务全球商场。消费品生产商宝洁公司曾经就依托许多当地小型的，涣散的设备来服务墨西哥商场。AMB物资公司则开发了一项配送操作，将宝洁的运营联组成一个一致的现代设备，但宝洁在运用了承揽设备几年今后，仍是买下了这项事务。

　　在商场开展前期，具有灵活性是很要害的才能。商场或许比期望的开发得更快，或许更慢，而且远景难以预测。一般的物流开发商和第三方供货商都有许多设备，能扩展或减缩配送资源以习惯改变的需求。所以，怎么处理在一个国家或许区域的物流财物出资与满意顾客服务需求，在合同中是一个需求慎重考虑的要素。

　　离港口、机场较近的区域，或许配送园区会集的当地，能够确保物流操作的才能，但这些物流财物，自己具有会很困难或许很贵重，因为许多港口或许机场并不出售土地全部权。因而具有港口土地产权的仅有方法，便是从港口那里租借。那些抢手的地址或许会不断地被租出，租借的安定性很低，可是，这些当地的确很挨近运送设备，能够进步进入商场和服务商场的速度。

　　当地公共设备是运送功率的一个重要要素，但还要留意这些公共设备的运用频率。一些操作基地尽管坐落市中心，但或许并不能向方针商场供给满足的运送。除了一些条件杰出的高速公路、铁路或国内航道基础设备以外，依据城市行车道的状况来确认实践的配送形式是适当重要的。面向全国的配送要从一个现有的全国分配中心开端。

　　这些契约和执照能够答应你承受和存储货品，而且实践证明将物品输入其他国家是一个杂乱的进程，因而能够先在一个国家树立和注册一个公司，来进行后续的操作。第一次进入商场，或许还需求树立与海关和其他官员的密切联系，直到他们认可你的运营方法。这样，树立公司的进程就会变得简略了。

　　对每个区域当地常识的把握对成功至关重要。各地的劳工法令或许极不相同，而各地的当地文明和习俗也很不同。这些并不总是消沉的要素，这些不同或许会供给更多的灵活性，比方顶峰需求时节能够招聘有经历的工人来作业。

　　目的地是另一个当地资源。树立全国运营的供应链要求有各式各样的目的地商场的杂乱常识，而且要了解目的地的基础设备状况和规矩。因而，找到一位具有方针商场常识的司理人便是一项十分具有挑战性的工作。

　　物流设备中心的操作体系是一个很重要的要素。当体系出资超越物流设备出资的时分，对房地产开发商或许第三方物流供货商来说，危险或许会适当大。熟知这种联合效应的专家们主张企业最好要具有自己的职工以及整个物流操作设备的全部权。鞋业制造商Reebok公司就决议具有在鹿特丹港邻近的大面积物流设备的全部权，因为他们对这一物流园区内部操作体系的出资现已远远超越了其房地产的出资。

　　对物流房地产开发商来说，进入多个不同商场就意味着危险办理的添加。许多开展商和第三方服务商都在我国和东欧等国家兴建了物流园区。可是，他们有必要也要考虑到，因为这儿公共设备的落后，因而在使用这些区域贱价劳动力的一起，也要面对配送本钱上升，订购周期延伸以及服务难以改善的危险。这些区域还存在着钱银危险和政治安稳问题，因而最好的办法是不具有自有产权，而让东道主国承当这些危险。

　　这或许在全球操作中是最难考虑的要素。一个区域咨询师就给了这样一个比方，比方一个首席履行官一向期望保存某个城市的工厂，而回绝其他人的不同定见，他不行说的原因便是他的女儿在这个城市里读大学。这些或许影响物流运营选址问题的不行说要素有许多，比方CEO的妻子喜爱到巴黎购物，或许履行董事曾经在伦敦度蜜月，或许其他消沉的经历让他们在决议计划时会戴上有色眼镜。

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